Achat d'un bien immobilier en Andorre : facteurs influençant le prix
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Comme pour tout marché immobilier, le prix d'un bien en Andorre est influencé par de nombreux facteurs et particularités. Si les prix des maisons andorranes suivent des tendances générales liées à l'âge et à la localisation du bien, par exemple, d'autres caractéristiques propres à Andorre, aux Pyrénées et aux autres régions montagneuses peuvent avoir un impact considérable sur sa valeur. Vous trouverez ci-dessous les principaux aspects qui influent sur la valeur des biens immobiliers en Andorre.
typologie immobilière
Si l'on examine les statistiques des tendances de prix en Andorre , on constate que le type de construction influe sur le prix au mètre carré. Par exemple, lors de l'achat d'un bien immobilier en Andorre, les maisons se vendent généralement à un prix au mètre carré légèrement inférieur à celui des appartements. Cela s'explique par le fait que les maisons se situent généralement dans les tranches de prix supérieures, ce qui signifie que la demande est plus faible que pour les appartements, dont la surface habitable est moindre et la valeur totale moyenne inférieure.
Âge de la propriété
L'âge peut affecter de nombreux aspects d'une propriété, notamment : la nécessité d'une nouvelle toiture ou d'un nouveau revêtement extérieur, des murs minces, des infiltrations d'eau, de l'humidité, la taille des places de parking, le manque d'espace extérieur et même l'absence du certificat « habitable » pourtant indispensable, entre autres problèmes.
Emplacement au sein de la paroisse
Bien que les rapports sur les tendances des prix immobiliers publiés par le gouvernement andorran soient classés par paroisse, aucune donnée n'est disponible concernant la valeur des biens entre les communes d'une même paroisse. Cette information est détenue exclusivement par des personnes comme nous, connaissant bien le marché immobilier andorran ou y travaillant professionnellement. À titre d'exemple, on peut citer Vila et Les Bons dans la paroisse d'Encamp, ou encore Aldosa et Arinsal dans la paroisse de La Massana, qui illustrent les fortes disparités de prix au sein d'une même paroisse. Certaines communes sont réputées pour la qualité moindre de leurs constructions et leur prix au mètre carré inférieur à celui d'autres, du fait de leur éloignement de certains centres urbains. À l'inverse, d'autres communes affichent des prix supérieurs à la moyenne andorrane grâce à leur situation géographique et leur ensoleillement.
État rénové
Ne vous laissez pas berner par les annonces de « rénovation andorrane » d'appartements et de maisons . Presque tous les biens immobiliers mis en vente en Andorre affichent dans leur annonce une rénovation récente. Un simple coup d'œil aux photos, souvent peu flatteuses, suffit à constater le manque de rénovation. Malheureusement, il ne s'agit pas d'une erreur de frappe, mais bien d'une différence culturelle liée à cette terminologie. En Andorre, comme en Espagne, le terme « rénové » désigne tout ce qui a été modifié par rapport à la construction d'origine. Ainsi, par exemple, un bâtiment des années 70 remanié dans les années 90 est toujours considéré, dans une certaine mesure, comme rénové et sera présenté comme tel dans l'annonce. La qualité des rénovations est également très variable . Certaines atteignent 2 000 €/m², tandis que d'autres sont des travaux réalisés soi-même pour un coût de 50 €/m².
Vues
Le bon sens voudrait que la vue d'une propriété soit clairement visible sur les photos publicitaires, mais comme vous l'avez peut-être déjà constaté, ce n'est souvent pas le cas. On vous présente plutôt des photos de vues prises de biais, voire aucune photo montrant la vue. De plus, si vous visitez une propriété avec un grand champ devant, il y a fort à parier que cette vue sera bientôt obstruée par des constructions. Enfin, si votre propriété se situe à La Massana, face au fleuve, une autoroute sera bientôt construite devant. Ce ne sont là que quelques exemples parmi tant d'autres illustrant à quel point la « vue » peut être trompeuse.
Angle de lumière du soleil
Vivre en Andorre, c'est profiter d'une situation privilégiée au sud des Pyrénées, synonyme de climat doux et d'un ensoleillement généreux tout au long de l'année. Cependant, malgré l'absence de jours nuageux, nous vivons entre des vallées montagneuses imposantes. L'ensoleillement quotidien est donc bien moindre que dans les régions voisines, comme les plaines du nord de l'Espagne. Il est par conséquent essentiel pour beaucoup d'optimiser l'exposition au soleil à travers leurs fenêtres. Peu de propriétés sont orientées plein sud, il est donc important de bien réfléchir à vos préférences : soleil du matin ou de l'après-midi ? Il vous faudra également choisir la hauteur idéale sur la montagne, en fonction de votre préférence pour le soleil et la nature, et celle qui vous convient le mieux par rapport au centre-ville. Enfin, tenez compte des montagnes qui se dressent face à votre propriété et de leur distance afin d'éviter l'ombrage hivernal. N'ayez crainte, nous sommes là pour vous accompagner et vous conseiller sur tous ces points.
Nombre de places de stationnement et de casiers à skis
Les places de parking et les casiers à skis ont une valeur distincte de celle de l'appartement ou de la surface habitable d'un logement.
Le prix d'un appartement andorran peut varier considérablement selon la configuration du bien : absence de place de parking, place de parking sans casier, ou encore deux places de parking avec deux casiers. À titre indicatif, une place de parking dans un immeuble moderne coûte en moyenne 30 000 €, tandis qu'un casier à skis standard coûte entre 10 000 et 15 000 €. Cette valeur peut être ajustée en fonction du prix d'un bien ne disposant pas d'un casier et d'une place de parking, ou s'il en comprend plusieurs.
Proximité des stations de ski et de la capitale
Les biens immobiliers proches du centre-ville seront plus chers, tout comme ceux situés à proximité d'une station de ski. La proximité des deux augmentera considérablement la valeur d'un bien par rapport aux zones plus éloignées de l'un ou de l'autre. Ce calcul n'est pas exact, mais il explique pourquoi les prix sont beaucoup plus bas à Sant Julia et à El Serrat in Ordino, par exemple. Cela ne devrait pas vous dissuader de vivre dans ces régions ; au contraire, nous encourageons souvent ce choix si cela vous convient. Surtout, vous avez plus de chances d'en avoir pour votre argent en achetant loin du centre, des stations de ski, ou des deux.
Hauteur d'un étage d'appartement
Il est courant, dans de nombreux pays, de payer plus cher pour vivre en hauteur dans un immeuble, mais cela mérite d'être souligné. En Andorre, l'étage est un critère important lors de l'achat d'un bien immobilier pour diverses raisons : une meilleure vue, une luminosité accrue, un environnement plus calme et un certain prestige. Les promoteurs construisent souvent les appartements sous les toits avec des prestations plus luxueuses que les appartements des étages inférieurs. De plus, le prix augmente d'environ 3 à 5 % par étage supplémentaire. Le rez-de-chaussée devrait a priori être le moins cher, mais ce n'est généralement pas le cas. En effet, ces appartements disposent souvent d'une grande terrasse et/ou d'un jardin. En résumé, les appartements en rez-de-chaussée et sous les toits sont généralement les plus recherchés, ce qui fait grimper les prix.
Bâtiments en pierre ancienne et conversions de granges
Au début des années 2000, la diffusion d'émissions télévisées comme Grand Designs a suscité un regain d'intérêt pour les anciennes propriétés en pierre et les granges rénovées, en Andorre et dans le monde entier. Aujourd'hui encore, il est possible d'acquérir une grange avec un vaste terrain dans la campagne française ou portugaise pour une somme modique. Ce n'est cependant pas le cas en Andorre. La plupart de nos constructions en pierre d'origine ont été démolies dans les années 1970 pour laisser place à une architecture moderne, au grand dam de la population actuelle. De ce fait, les propriétés classées sont rares en Andorre, et lorsqu'elles apparaissent sur le marché, elles affichent souvent un prix exorbitant en raison de leur rareté et de leur charme exclusif. La plupart des anciens abris pour animaux et refuges de montagne étaient construits selon les mêmes normes que ces anciennes maisons en pierre. Ainsi, même nos anciennes granges sont considérées comme de véritables perles rares si elles sont accompagnées d'un terrain, car leur potentiel de transformation en luxueux chalets de montagne est très recherché. Il faut souvent compter 10 à 30 % de plus que le prix du marché pour ces anciennes constructions en pierre avec terrain.
11. Spéculation sur les prix
Chez Pierce & Sharp, nous avons mis au point un concept que nous aimons appeler « l’effet Juan et Maria », qui nous permet de résumer le fonctionnement de la spéculation sur les prix sur le marché immobilier andorran.
L'histoire raconte :
Juan et Maria sont voisins depuis le début des années 90. L'année dernière, Juan a vendu son appartement duplex exposé sud-ouest, récemment rénové, pour 600 000 € à un investisseur qui souhaitait acquérir un logement en vue d'obtenir un titre de séjour. Cet investisseur a manifestement surpayé, mais était disposé à payer le prix affiché en raison des conditions requises pour obtenir ce titre.
Maria habite l'appartement voisin, un appartement du milieu exposé ouest. De son côté, aucun travaux n'a été effectué dans son appartement depuis les années 1990. Un an s'étant écoulé depuis la vente de l'appartement de Juan, Maria pense que la valeur marchande de son propre appartement a dû dépasser le prix de vente de celui de Juan.
Elle met son appartement en vente à 700 000 €. Il ne trouve pas preneur, mais elle se contente d'attendre. Il restera peut-être des années sur le marché, mais la spéculation sur les prix a eu raison de Maria, et elle est déterminée à obtenir au moins autant que Juan pour son appartement. En réalité, le sien vaut 450 000 €.
Il s'agit d'une histoire fictive résumée, basée sur des retours d'information réels et récurrents, et sur les tendances réelles du marché immobilier andorran.
Manque de transparence sur le marché immobilier
Le principal problème que nous constatons lors de l'achat d'un bien immobilier en Andorre est le manque de transparence concernant tous les facteurs évoqués précédemment, mais aussi le manque de connaissances des agents immobiliers andorrans. Consultez notre article de blog : « Travailler avec un agent immobilier en Andorre : à quoi faut-il faire attention ? » pour plus d'informations sur la manière de traiter avec les agences immobilières en Andorre.
