Qui achète des biens immobiliers en Andorre ? Des investisseurs étrangers ou des résidents ?
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Si vous vous demandez qui achète un bien immobilier en Andorre chaque année, vous serez malheureusement déçu : il n’existe aucun registre public des transactions immobilières dans notre petit pays. Toutefois, entre 2025 et 2026, le service des statistiques du gouvernement andorran a commencé à publier des données sur le profil des acheteurs. Ces statistiques permettent de déterminer si l’investissement étranger est le principal moteur de la hausse des prix , ou si ce sont les résidents eux-mêmes qui sont à l’origine de la plupart des acquisitions.
Quelles sont les lois qui régissent l'achat de biens immobiliers en Andorre ?
Avant d'analyser les statistiques, il convient d'évoquer les récentes modifications législatives destinées à influencer le profil des acheteurs de biens immobiliers en Andorre.
Les investisseurs étrangers assujettis à cette taxe sont les non-résidents ou, plus particulièrement, les résidents qui y résident depuis moins de trois ans. Une fois ce délai de trois ans atteint, ils ne sont plus considérés comme des investisseurs étrangers et ne sont plus soumis à cette taxe additionnelle.
Loi 3/2024 (Omnibus I)
Introduction d'une taxe sur les investissements étrangers à plusieurs niveaux, commençant à 3 % pour un premier achat immobilier et passant à 10 % pour un sixième achat (ou plus).
Loi 5/2025 (Omnibus I)
Les investisseurs étrangers sont limités à un maximum d'une maison ou de deux appartements.
Loi 2/2026 (Omnibus II)
Le taux d'imposition sur les investissements étrangers a été relevé à 6 % pour un premier achat immobilier, puis passe immédiatement à 10 % pour un second achat.
Resserrement des exigences de résidence pour la résidence passive et active (J1) — y compris le fait de rendre la caution de 50 000 € non remboursable et d'augmenter l'investissement requis de 600 000 € à 1 million d'euros.
Ces lois visaient à limiter significativement les investissements étrangers et à freiner la hausse des prix de l'immobilier qui en résultait. La restriction de l'immigration et le relèvement des seuils d'investissement constituaient également une mesure délibérée pour freiner la croissance des prix, partant du constat que de nombreux nouveaux résidents J1 et résidents passifs accaparaient des logements qui auraient autrement été accessibles à la population active andorrane.
Le marché immobilier andorran attire-t-il toujours les acheteurs étrangers ?
Oui. Les investissements étrangers n'ont pas diminué depuis l'introduction des lois visant à les limiter ; au contraire, ils ont augmenté et se maintiennent désormais à environ 22 % du pouvoir d'achat total sur le marché immobilier andorran.
En ce qui concerne la nationalité des acheteurs immobiliers en Andorre, une tendance claire se dégage en termes de montant total dépensé :
Les ressortissants andorrans représentent 25 à 30 % des dépenses, alors qu'ils constituent 44 % de la population du pays.
Les ressortissants espagnols représentent 25 à 30 % de la population — la plus importante nationalité étrangère en Andorre, soit 23 % des résidents.
Les ressortissants français représentent 10 à 15 %, soit 5 % des résidents andorrans.
Toutes les autres nationalités réunies représentent 25 à 30 %. Ce chiffre est probablement dû en grande partie à la communauté expatriée plutôt qu'aux travailleurs sud-américains qui constituent l'essentiel de la main-d'œuvre andorrane.
Ce qui ressort clairement de ces statistiques, c'est que l'investissement étranger demeure un moteur important du pouvoir d'achat sur le marché immobilier andorran en 2026. Une grande partie de ces investisseurs étrangers sont probablement de nouveaux résidents qui y résident depuis moins de trois ans, bien qu'il subsiste un segment d'investisseurs locatifs qui n'ont pas été dissuadés par les hausses de taxes sur les investissements étrangers en 2024 et à nouveau en 2026.
Les ressortissants espagnols, quant à eux, représentent une catégorie socio-économique plus proche de la classe moyenne andorrane, constituant en grande partie la population active (cadres et professions libérales). Il est à noter que leur part des dépenses immobilières est presque parfaitement corrélée à leur part dans la population totale, ce qui suggère que leur comportement d'achat est globalement proportionnel plutôt que motivé par l'investissement.
Qui achètera un bien immobilier en Andorre en 2027 ?
Nous anticipons un léger repli des investissements étrangers en 2027, principalement en raison de la baisse des rendements locatifs en Andorre, passés d'un pic de 5 à 6 % en 2024-2025 à un niveau plus modeste de 4 % cette année. Cette stagnation des prix de l'immobilier tout au long de 2026 est directement liée à la baisse des rendements, elle-même corrélée au ralentissement de l'immigration et à l'exclusion croissante du marché immobilier pour une partie de la population.
