Achat immobilier en Andorre : logements neufs et constructions neuves
De nombreux logements neufs sont en construction en Andorre, mais le rythme des chantiers s'est accéléré ces cinq dernières années. Cette situation s'explique en partie par la croissance démographique qui exerce une forte pression sur le marché immobilier andorran . Les promoteurs ont su tirer profit de cette nouvelle demande. Par ailleurs, avec une augmentation historique des prix de l'immobilier d'environ 10 % par an , la construction en Andorre a toujours été un placement rentable pour les investisseurs avisés. Vous envisagez d'acheter un bien immobilier neuf en Andorre ? Vous hésitez sur les documents à signer, le moment opportun ou la pertinence de votre investissement ? Vous vous demandez quel est le montant de l'acompte et si votre argent est en sécurité ? Si c'est le cas, poursuivez votre lecture.
Étapes à suivre lors de l'achat d'un nouveau bien immobilier en Andorre :
1. Contact de l'agence
L'agence immobilière disposera probablement d'un espace témoin où vous pourrez découvrir certains détails de l'aménagement intérieur et du mobilier, et où elle vous fera une brève présentation du chantier. Si la construction est en cours, vous pourrez généralement visiter l'extérieur, mais pas l'intérieur.
2. Signez la réservation
Vous devrez verser un acompte à la signature de la réservation. Un délai vous sera alors indiqué pour signer la promesse de vente, qui constitue l'étape suivante.
3. Signer la promesse de vente
Il s'agit de la version officielle de la réservation, qui constitue un contrat juridiquement contraignant. Vous verserez généralement un acompte de 10 % du prix total . Dans certains cas, vous pourrez signer et payer directement le contrat de vente, sans passer par l'étape de la réservation.
4. Effectuer les paiements selon l'échéancier convenu.
Pour acheter un bien immobilier neuf en Andorre, il faut s'attendre à payer la majeure partie du prix avant la signature de l'acte de vente. Nous avons constaté que jusqu'à 80 % du prix convenu étaient versés avant même la signature. Cette pratique s'explique par la capacité des vendeurs à payer, ce qui témoigne d'une forte demande. Aucune autre explication n'est fournie.
Chaque nouvelle construction sera différente, mais à titre d'exemple pour Andorre, les chiffres se situeront généralement entre ces valeurs :
10 à 20 % du prix convenu à l'achèvement des fondations
10 à 30 % du prix convenu à la fin des travaux de finition de la structure
10 à 30 % du prix convenu à la fin des travaux de toiture et de fenêtres
20 à 60 % du prix convenu à la signature chez le notaire lors de la remise des clés
5. Prenez rendez-vous avec le notaire
Une fois la construction terminée et l'autorisation d'habitation délivrée par le service d'urbanisme local, vous pourrez signer l'acte de vente chez un notaire andorran. L'agence se chargera de prendre rendez-vous. Après la signature, vos clés vous seront remises et vous pourrez emménager.
6. Inscrivez-vous auprès de la paroisse locale
Une étape importante parfois négligée : vous devez vous rendre à la mairie de votre commune et signer un document attestant que vous habiterez cette propriété si elle devient votre résidence principale, ainsi qu’un document vous concernant en tant que propriétaire auprès du service d’urbanisme.
7. Récupérez les actes définitifs auprès du notaire.
L'agent immobilier chargé de la vente ou de l'achat se chargera généralement de les récupérer pour vous ; sinon, vous serez contacté directement pour que vous veniez les chercher vous-même, environ un mois après la signature des actes.
Les constructions neuves valent-elles leur prix ?
Lors de l'achat d'un bien immobilier en Andorre, vous paierez une prime d'environ 15 % sur les logements neufs par rapport aux biens d'occasion. Culturellement, les Espagnols apprécient les logements neufs, à l'instar des Américains pour les voitures neuves. Ainsi, en Andorre, où la présence d'acheteurs espagnols et l'influence culturelle espagnole sont importantes, cette prime sera légèrement supérieure à celle pratiquée dans d'autres pays. Les informations présentes sur des sites web comme Idealista peuvent contredire cette tendance, en indiquant parfois que les biens d'occasion sont plus chers que les logements neufs. Il s'agit là de simples spéculations, et ces informations ne reflètent pas la réalité des prix de vente. Les biens d'occasion se vendent généralement entre 10 et 30 % en dessous du prix affiché, tandis que les promoteurs de programmes immobiliers neufs n'accordent généralement qu'une réduction de 1 à 5 % sur le prix annoncé.
Le rapport qualité-prix dépend fortement du type de logement neuf andorran que vous envisagez. Certains valent assurément leur prix actuellement, et compte tenu des récentes hausses de prix, il est fort probable qu'ils valent encore plus au moment de la signature de l'acte de vente, comme cela a été le cas pour tous ceux qui ont acheté un logement neuf entre 2019 et 2024. En revanche, d'autres biens ne justifient pas le prix affiché. Ce problème est particulièrement marqué pour les chalets ou appartements de luxe haut de gamme , dont les prix sont exorbitants, mais où l'ameublement, la superficie du terrain ou l'ensoleillement laissent à désirer.
Les nouvelles constructions en Andorre sont-elles de qualité ?
La qualité des constructions neuves en Andorre peut varier considérablement. La structure de base , qu'il s'agisse d'un immeuble ou d'un chalet, est généralement en béton. Cependant, l'aménagement intérieur, l'architecture extérieure et intérieure, ainsi que le nombre de fenêtres, par exemple, peuvent différer sensiblement. On trouve aujourd'hui des produits de toutes qualités, du MDF basique aux portes et cuisines en bois massif haut de gamme. Le prix est un bon indicateur, mais un prix élevé n'est pas toujours gage de qualité.
Puis-je obtenir un prêt hypothécaire pour un bien immobilier en construction en Andorre ?
Prêts hypothécaires en Andorre L'acompte peut être versé pour tout bien immobilier lors de la signature de l'acte de vente. Cependant, une difficulté majeure se pose : il est généralement demandé de verser jusqu'à 80 % du prix d'un logement neuf avant cette signature . Pour financer ces 80 %, un prêt immobilier serait normalement nécessaire. Or, cela n'est pas envisageable lors de l'achat d'un bien neuf en Andorre, à moins de conserver ces 80 % sur un compte bancaire andorran pendant toute la durée des travaux. Dans ce cas, en théorie, aucun prêt immobilier ne serait nécessaire. Il est possible de tenter de négocier avec le promoteur immobilier afin de rendre les frais initiaux plus abordables, mais ce dernier se montre souvent inflexible, sauf si le bien est sur le marché depuis longtemps. En Andorre, seuls les banques proposent des prêts immobiliers, et non les promoteurs.
Que se passe-t-il si la construction est retardée ?
Franchement, rien . Il est très rare qu'une clause d'indemnisation pour retard de construction soit incluse dans une promesse de vente en Andorre. Nous en avons vu occasionnellement, mais généralement pour des biens haut de gamme et après de longues négociations. En règle générale, la date d'achèvement prévue pour une construction neuve est dépassée de 6 à 18 mois en Andorre. Lorsque vous convenez de la date d'achèvement, tenez toujours compte de ce délai.
Que se passe-t-il si l'entreprise qui construit ma maison fait faillite ?
Après la crise espagnole de 2008, qui a eu un léger impact en Andorre, la réglementation du secteur de la construction dans cette région du monde s'est considérablement durcie. Les entreprises de construction doivent désormais souscrire des assurances couvrant la majeure partie du chantier en cas de liquidation. De plus, les promoteurs immobiliers andorrans bénéficient régulièrement d'apports de fonds de la part des acquéreurs, sous forme d'importants acomptes de 40 à 80 % avant la signature des actes de vente. C'est précisément pour ces raisons que nous n'avons jamais vu de chantier faire faillite ici malgré des investissements déjà réalisés. Dans le pire des cas, si les rentrées d'argent et les ventes s'interrompaient et qu'une entreprise, ne souhaitant pas déposer le bilan, se trouvait dans l'incapacité de mener à bien le projet, elle pourrait proposer de vendre le terrain à un autre promoteur. Cependant, le délai pour trouver un acheteur, revendre le terrain et obtenir un nouvel accord pour la reprise des travaux pourrait s'étendre sur plusieurs années. Une telle situation ne s'est jamais produite en Andorre ; le seul précédent se trouve en Espagne.
Comment construire une maison en Andorre ?
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