Comment acheter un terrain et construire une maison en Andorre ?
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Pour l'achat d'un terrain et la construction d'une maison en Andorre, attendez-vous à une bonne dose de bureaucratie typique du sud de l'Europe, de longs délais et de terrains onéreux . Cependant, vos possibilités architecturales seront bien plus vastes que vous ne le pensez, et vous pourrez vous permettre beaucoup plus de choses que dans d'autres pays européens. Dans cet article, nous détaillons les points importants à prendre en compte lors de l'achat d'un terrain et de la construction d'une maison en Andorre, notamment les différents types de terrains disponibles, la réglementation en matière de construction et les étapes à suivre tout au long du processus.
Types de terrains
Il existe trois types de terres en Andorre, ainsi que deux sous-catégories. Ces dernières comportent elles-mêmes des subdivisions. Nous allons tenter de les présenter le plus simplement possible :
Terrains urbains en Andorre
Les services d'aménagement du territoire du gouvernement andorran tiennent un registre de tous les terrains privés réservés à la construction. Ces terrains sont généralement subdivisés en parcelles, carrossables et raccordées aux réseaux d'eau, d'électricité et d'assainissement. Il existe deux types de terrains urbains :
i. Terrains urbains consolidés en Andorre
Cela signifie que vous êtes pratiquement prêt à construire sur ce terrain (aucun permis supplémentaire n'est requis) et c'est probablement le type de terrain qui intéresse la plupart des acheteurs. Le plan de construction est cependant déjà établi. Le problème survient si vous n'êtes pas d'accord avec ce plan. Pour le modifier, vous devrez déposer une demande de modification auprès du service d'urbanisme.
ii. Terrains urbains non consolidés en Andorre
Ce terrain fait partie d'un « pla d'actuació » , c'est -à-dire un plan d'aménagement futur. Ces plans sont généralement composés d'un groupe prédéterminé de 3 à 6 parcelles individuelles, pas nécessairement contiguës, mais proches les unes des autres. Ces parcelles peuvent appartenir à un ou plusieurs propriétaires. Si ce terrain demeure dans cette catégorie, c'est parce que tous les propriétaires ne sont pas encore parvenus à un accord. en consolidant Dans ce secteur, l' accord de tous les propriétaires est nécessaire pour financer les raccordements aux réseaux. Vous pouvez y construire une maison individuelle, même si le terrain n'est pas encore loti, mais la réglementation est stricte : la parcelle doit faire plus de 3 000 m² et la surface construite de votre maison ne doit pas excéder 300 m². La commune peut également vous demander de démolir votre maison ultérieurement pour des raisons d'urbanisation.
Terrains urbanisables en Andorre
Les terrains urbanisables (à ne pas confondre avec les terrains urbanisés mentionnés ci-dessus) sont des terrains nécessitant d'importants travaux d'aménagement affectant plus de 60 % de leur superficie. Il s'agit souvent de terrains isolés, en pleine forêt ou en bordure de montagne. La construction d'un chalet y est interdite, contrairement aux terrains urbanisés non consolidés, sauf autorisation expresse de changement de catégorie.
Terrains non urbanisables en Andorre
Comme son nom l'indique, ce terrain est inconstructible . Les terrains situés dans des zones à risques naturels, ceux situés dans des parcs naturels ou appartenant à l'État, ainsi que les parcelles situées dans des zones protégées, font tous partie de cette catégorie.
Étapes à suivre lors de la construction d'une maison
a) Recherchez un terrain constructible / consultez un architecte
b) Rendez-vous au service d'urbanisme de votre commune et discutez des options de construction.
c) Retenir les services de l'architecte / éventuellement commencer à chercher des constructeurs
d) Faites une offre sur le terrain en fonction des conseils donnés aux étapes b) et c)
e) Remplir la demande d'investissement étranger si nécessaire
f) Acheter le terrain
g) Déposez les documents nécessaires à votre construction auprès du service d'urbanisme.
h) Attendre l'approbation
i) Début et fin de la construction
j) Faire approuver la maison par la paroisse et la faire classer officiellement comme propriété habitable
k) Emménagez et inscrivez-vous à la paroisse locale
En résumé, si vous recherchez un terrain à bâtir en Andorre, prévoyez un délai minimum de 2 ans entre le début et la fin du projet, une fois le budget, l'aménagement et les plans finalisés avec l'architecte et l'ingénieur.
Règles d'aménagement du territoire dans chacune des paroisses
Chacune des sept paroisses d'Andorre possède son propre service d'urbanisme. De ce fait, chaque paroisse applique des réglementations différentes concernant la surface constructible et les matériaux autorisés sur son territoire. Actuellement, les paroisses de Canillo et d'Escaldes sont beaucoup plus libérales, tandis que les plus strictes sont Ordino, La Massana et, depuis 2025, Sant Julià. Les premières ont pris en compte les besoins d'une population croissante et ont libéré des terrains pour le développement. À l'inverse, les trois dernières réduisent le nombre de permis de construire et suspendent temporairement le remembrement urbain afin d'endiguer la construction, un phénomène constant depuis de nombreuses années. Nous vous recommandons vivement de vous renseigner auprès du service d'urbanisme de la paroisse concernée avant toute décision relative à un terrain.
Construction dans les vieilles villes d'Andorre
Comme mentionné précédemment, les terrains urbains sont en réalité subdivisés en plusieurs catégories. L'une d'elles est le quartier historique ou la vieille ville. Si le terrain que vous envisagez d'acheter est entouré de vieux bâtiments en pierre et de petites rues pavées, il se situe probablement dans la vieille ville. Les règles de construction y varient selon la commune. En résumé, ces quartiers sont comparables à des zones protégées, avec des bâtiments classés . Même pour une construction neuve en vieille ville, il est impératif de respecter scrupuleusement le cahier des charges architectural et les dimensions définies par le service d'urbanisme local. N'espérez pas pouvoir y construire un parking souterrain ou un nouvel accès pour véhicules, ni même choisir l'emplacement de votre choix sur le terrain. Votre maison pourrait être magnifique, mais l'ensemble des règles de construction sera déterminé par l'administration publique.
Particularités des parcelles de terrain en Andorre
À plusieurs reprises, nous avons trouvé des terrains en bon état et à un prix raisonnable, mais présentant certaines particularités qui nous ont finalement conduits à les refuser. C'est pourquoi nous recommandons vivement de consulter les services d'urbanisme avant d'acheter un terrain et de construire une maison en Andorre. Voici quelques exemples de particularités que nous avons rencontrées récemment :
a. Une maison située à l'écart d'un village, dans la nature, mais toujours considérée comme « casc antic » (vieille ville) et donc soumise à une réglementation stricte.
b. La mairie exige que l'acheteur du terrain paie l'intégralité de l'urbanisation de l'espace public devant la propriété (trottoir, lampadaires, pavage de la route) afin que le terrain soit consolidé, c'est-à-dire autorisé à être aménagé.
c. Le service d'urbanisme a refusé d'autoriser la construction d'une maison individuelle sur une parcelle minuscule, car il souhaitait qu'un investisseur y construise un immeuble d'appartements malgré sa taille réduite.
d. Un terrain à vendre auquel il manquait 10 mètres carrés pour atteindre la taille requise pour construire (il ne devrait donc pas être réellement à vendre).
e. La paroisse demande à l'acheteur du terrain de lui céder près de 50 % de son terrain privé pour y construire une route à l'avenir.
f. Des voisins qui ont passé 10 ans à bloquer avec succès un permis de construire malgré le fait que le terrain soit urbain, qu'il dispose de tous les permis nécessaires et qu'il n'ait aucun impact visuel sur leur propriété.
Règlementation du bâtiment
Bien que les réglementations en matière de construction et les exigences architecturales varient selon la paroisse où le bien est bâti, certaines obligations gouvernementales s'appliquent à tous les bâtiments. Par exemple, en Andorre, toutes les toitures doivent être en ardoise. De même, tous les revêtements extérieurs doivent comporter un certain pourcentage de bois et de pierre, quelle que soit la structure porteuse. Cela peut impliquer l'utilisation de matériaux et de méthodes de construction onéreux , ainsi que des évaluations gouvernementales, des délais d'attente et d'autres dépenses imprévues.
Pour des informations détaillées sur la réglementation en matière de construction, veuillez consulter notre article de blog intitulé « Guide de la réglementation en matière de construction en Andorre » .
Est-il difficile de trouver des constructeurs en Andorre ?
Trouver des constructeurs en Andorre est chose aisée, mais les joindre s'avère extrêmement difficile en raison de la frénésie de construction actuelle. Le problème ne réside pas seulement dans leur disponibilité pour de nouveaux projets, mais aussi dans leur intérêt réel pour le vôtre . Certains ne seront pas intéressés par la construction de maisons individuelles. Beaucoup d'autres vous ignoreront tout simplement, conformément aux normes de service client en vigueur dans le sud de l'Europe. D'autres encore ne vous contacteront que si vous avez déjà un architecte et des plans architecturaux.
Quelle est la qualité des bâtiments construits en Andorre ?
Comme partout dans le monde, les normes de construction varient considérablement en Andorre. Cela dépend aussi de l'âge du bâtiment, les normes ayant beaucoup évolué ces 30 dernières années . La plupart des propriétés andorranes sont construites avec une structure en béton et un remplissage intérieur en briques. Elles sont donc susceptibles de résister à l'épreuve du temps et ne nécessitent aucun traitement après la construction. Les constructions en bois sont quasi inexistantes, l'Espagne n'étant pas habituée à ce type de construction. Cependant, la qualité de l'aménagement intérieur , l'isolation phonique, l'agencement, etc., laissent souvent à désirer en Andorre, surtout pour les bâtiments antérieurs à 2020. Si vous achetez sur plan, vous obtiendrez des finitions de qualité moyenne à basique. Pour des finitions haut de gamme, il vous faudra investir dans un chalet de luxe individuel. Les constructions neuves se sont considérablement améliorées, mais la taille des parcelles et des maisons diminue, l'objectif principal des promoteurs étant de minimiser leurs investissements pour maximiser leurs profits.
Peut-on faire confiance aux constructeurs andorrans pour mener à bien les travaux ?
Oui. Vous pouvez faire confiance aux constructeurs en Andorre. C'est un petit pays (de la taille d'une petite ville), ce qui rend les arnaques assez difficiles. Pour exercer leur activité, ils sont couverts par une assurance professionnelle ; leurs problèmes financiers personnels ne devraient donc pas vous affecter. Attendez -vous à une certaine souplesse concernant les délais, mais ils termineront le travail.
