La crise immobilière andorrane : que s'est-il passé ?
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Les prix de l'immobilier, tant à la location qu'à l'achat, sont globalement en hausse depuis 2020. Sans surprise, le marché immobilier andorran a connu une évolution similaire. Cependant, d'autres facteurs, au-delà de la simple conjoncture économique mondiale, entrent en jeu en Andorre. Alors que les prix de l'immobilier dans les grandes économies comme les États-Unis et le Royaume-Uni se sont plus ou moins stabilisés depuis mi-2022 (ce qui n'est pas étonnant compte tenu des taux d'inflation jusqu'en 2024), les prix en Andorre ont continué d'augmenter jusqu'en 2025. La situation du marché immobilier andorran s'est transformée en crise du logement, avec une demande en constante augmentation et une offre stagnante.
Les facteurs en jeu ici sont les suivants :
Prix de l'immobilier dans le passé
L'immobilier en Andorre était autrefois bon marché , et même exceptionnellement bon marché. Avec sa faible fiscalité, ses taux de criminalité parmi les plus bas au monde, son climat agréable, sa proximité avec les principaux aéroports internationaux (à seulement trois heures de route) et sa politique d'immigration souple, Andorre semblait être une destination quasi idéale pour de nombreux entrepreneurs, travailleurs ou retraités. Pourtant, à l'époque où les dépôts de garantie gouvernementaux étaient inexistants ou très faibles (ils s'élèvent aujourd'hui à 50 000 € par demande d'immigration ), Andorre était totalement ignorée . Il faut dire que, petit pays aux exportations limitées, sans centre d'affaires et avec une économie reposant sur le tourisme local (Espagne et France), on comprend mieux pourquoi Andorre est restée si longtemps à l'écart d'Internet.
Au début des années 2020 , on pouvait s'attendre aux prix suivants dans les principales paroisses du centre :
50 000 à 90 000 € pour un studio
100 000 € à 190 000 € pour un appartement d'une chambre
200 000 € à 290 000 € pour un appartement de 2 chambres
350 000 € à 500 000 € pour une petite maison de 2 à 3 chambres ou un grand appartement
500 000 € à 700 000 € pour une maison mitoyenne neuve
800 000 € à 1 200 000 € pour une maison jumelée neuve de luxe
Les prix de location étaient d'environ 8 à 12 €/m², tandis qu'en 2024-2025, on prévoit des prix de 20 à 40 €/m².
Le fait que ce soit si bon marché ne laissait présager qu'une chose : les prix de l'immobilier en Andorre allaient forcément exploser. C'est ce qui s'est produit et continue d'augmenter.
prix de vente cachés
Il n'existe aucune transparence concernant les transactions immobilières en Andorre. Il est impossible de connaître le prix de vente historique de votre bien ou de celui d'un tiers, à moins d'avoir obtenu des informations privilégiées ou d'être un acteur du marché depuis de nombreuses années. Cette situation influe naturellement sur les prix de l'immobilier en Andorre. Faute de sources fiables, la spéculation devient le principal facteur déterminant la valeur d'un bien, entraînant des hausses de prix exponentielles, tant à l'avance qu'à l'improviste.
Évolution de l'immigration
Notre pays est petit en superficie (468 km²) et très peu peuplé (85 101 habitants). De plus, la surface constructible ne représente qu'environ 8 % de la superficie totale, soit environ 40 km² , déjà en grande partie occupés. Tant que la population était stable, aucun problème ne se posait, mais ce n'est plus le cas.
Graphique de la population andorrane de 2013 à 2023
Ces trois dernières années, la population andorrane a augmenté de 9 % (soit 3 % par an), et de 21 % ces dix dernières années (soit 2,1 % par an). À titre de comparaison, le Royaume-Uni et les États-Unis affichent un taux de croissance annuel moyen de 0,3 à 0,4 %. Aucun pays développé au monde n'a connu une croissance annuelle aussi rapide (3 %) ces dernières années. Ce chiffre ne tient même pas compte des 14 millions de résidents permanents en Andorre (touristes), dont certains sont également des investisseurs étrangers sur le marché immobilier andorran. Lorsque la population augmente de 3 % par an, conjuguée à un rythme de construction de logements soutenu, il est évident que la demande dépasse largement l'offre immobilière en Andorre.
variations des taux d'intérêt
L'économie mondiale a bien sûr été affectée par les fluctuations des taux d'intérêt ces dernières années, tout comme le marché immobilier et l'économie andorrans. La seule différence réside dans le fait que nos taux d'intérêt ont toujours été bien inférieurs à ceux des pays où la fiscalité est plus élevée. Depuis la crise de 2008, les taux d'intérêt des prêts hypothécaires se situaient ici entre 1 et 2 % fixes sur 20 ou 25 ans. Le taux fixe actuel sur 25 ans avoisine les 3,5 % en 2025 et a culminé à plus de 5 % début 2024. Cette variation est comparable à celles observées dans d'autres pays, même si la plupart n'ont jamais proposé de taux fixes à 1 % à vie pour les prêts hypothécaires. En Andorre, le refinancement hypothécaire était inexistant, car les prêts à taux fixe sur 3 ou 5 ans n'existaient pas sur le marché jusqu'à l'année dernière. La plupart des emprunteurs en Andorre bénéficient de prêts hypothécaires historiques à taux fixe sur 20 à 25 ans . De nombreuses personnes conservent donc leurs biens immobiliers en attendant une baisse des taux d'intérêt antérieurs, ce qui, entre-temps, contribue à la stagnation de l'offre sur le marché immobilier.
Investissements étrangers
Dans la plupart des grandes économies occidentales, la classe moyenne représente le principal pouvoir d'achat. Cette classe moyenne détient et contrôle également le marché hypothécaire. Dans la plupart des cas, elle a besoin d'un prêt hypothécaire pour accéder à la propriété et constitue un risque important pour l'économie en cas d'effondrement et d'incapacité de remboursement, comme ce fut le cas en 2008. Ce n'est pas le cas du marché immobilier andorran.
Le principal moteur du marché immobilier andorran est constitué autant par les investissements étrangers (acquisitions de résidences secondaires), les résidents passifs (achats sans emprunt) et les investisseurs locatifs (principalement pour les locations saisonnières et de vacances), que par la classe moyenne. Les promoteurs immobiliers représentent également une part importante des investisseurs fonciers, attirés par la faible fiscalité qui leur permet de construire et de revendre avec des profits très importants.
Les publications statistiques du gouvernement andorran permettent de constater le pourcentage de biens immobiliers vendus chaque année à des investisseurs étrangers, soit entre 25 et 35 %. Par ailleurs, grâce à notre connaissance du marché immobilier andorran, nous savons que la structure des achats se présente actuellement comme suit :
Investissement étranger : 30-35 %.
résidents achetant au comptant : 30-35 %
Classe moyenne (avec emprunts immobiliers) : 30-35%
Compte tenu de l'importance des investissements étrangers sur le marché immobilier andorran et du nombre d'acheteurs au comptant ces dix dernières années, Andorre est aujourd'hui protégée des fluctuations de l'économie mondiale. Par exemple, bien que les taux d'intérêt aient un impact significatif sur les ventes immobilières, cet effet est atténué par les acheteurs au comptant et les investisseurs étrangers. Ainsi, l'offre stagne du côté de la classe moyenne, déjà fortement propriétaire, tandis que la demande reste élevée de la part des 60 à 70 % restants, qui disposent d'un pouvoir d'achat important. De ce fait, une grande partie de la population ne peut pas faire défaut sur ses échéances hypothécaires, ce qui évite une chute brutale des prix de l'immobilier en cas de récession.
Modifications apportées à la politique d'aménagement du territoire
Compte tenu de l'augmentation considérable de la population et de la rareté des terrains constructibles , on pourrait s'attendre à un consensus pour ouvrir davantage de terres à la construction. Or, ce n'est pas le cas dans de nombreuses paroisses. Après dix ans de travaux de grande ampleur ayant profondément modifié le paysage, de nombreux services d'urbanisme suspendent pour l'instant la délivrance de nouveaux permis de construire , allant même jusqu'à reconvertir des terrains constructibles en terres agricoles dans l'espoir de freiner l'expansion urbaine. L'objectif est de limiter l'impact visuel de cette forte croissance démographique, mais tant que la population continuera de croître, les prix ne feront que s'envoler si le nombre de logements construits reste insuffisant.
Types de propriétés construites
Les promoteurs immobiliers cherchent à maximiser leur profit au mètre carré. Ce constat est particulièrement vrai en Andorre, où les promoteurs sont conscients du nombre d'investisseurs fortunés. Ces cinq dernières années, les biens les plus recherchés ont été les maisons individuelles et les appartements de luxe, dont le prix dépasse le million d'euros. La construction de logements de gamme moyenne est très rare, ce qui tire le marché vers des prix moyens très élevés . Par ailleurs, la croissance démographique annuelle de 2 à 3 % inclut une part croissante de la classe moyenne, qui recherche des logements plus classiques. Face à un marché stagnant, dominé par la construction de logements de luxe, l'offre de logements standards est insuffisante, ce qui explique la hausse des prix.
Les résidents passifs
Les résidents passifs, c'est-à-dire ceux qui ne cotisent pas à la sécurité sociale, ont la possibilité d'investir 600 000 € dans leur résidence principale pour obtenir un titre de séjour. Ce montant était de 400 000 € jusqu'à fin 2022. Cet investissement est obligatoire pour obtenir le titre de séjour et doit être réalisé dans les six mois suivant son obtention.
Sans surprise, les biens immobiliers dont la valeur se situe dans ces fourchettes sont affichés à un prix plus élevé . Par exemple, jusqu'en 2022, la plupart des biens d'une valeur de 320 000 à 390 000 € étaient affichés à 450 000 €, tandis qu'aujourd'hui, ceux d'une valeur de 500 000 à 590 000 € sont affichés à 650 000 €. Ceci s'explique par le fait que les agents immobiliers savent que les résidents passifs représentent un important pouvoir d'achat et qu'ils filtrent leurs recherches immobilières en fonction d'un seuil minimum ne descendant pas en dessous de leur investissement nécessaire (actuellement fixé à 600 000 €). La plupart des résidents passifs, étant des expatriés peu méfiants, ignorent qu'ils surpaient potentiellement de 100 000 € ou plus. Cela a également pour conséquence de faire grimper les prix des biens immobiliers au-delà de ces montants. En règle générale, il convient d'être prudent face à tout bien immobilier affiché entre 20 000 € et 300 000 € au-dessus de l'investissement d'un résident passif.
Si vous lisez ceci, c'est peut-être que l'achat d'un bien immobilier en Andorre vous intéresse. Nous sommes Guy Sharp et Elizabeth Pierce, experts du marché immobilier andorran , et nous vous proposons le seul service d'agent immobilier exclusivement réservé aux acheteurs en Andorre. Ce blog est la première étape pour vous aider à optimiser votre investissement immobilier sur le marché andorran, et nous espérons que notre offre professionnelle vous sera également utile.
