Location en Andorre : Prolongations de contrat forcées 2023-2027
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Pendant des décennies, le marché locatif andorran est resté stable, caractérisé par une faible demande, des prix raisonnables et une offre abondante. Cependant, comme nous l'expliquons dans notre article de blog « Guide des locations longue durée en Andorre », la situation a commencé à évoluer en 2021. En 2025, les prix ont augmenté de 300 à 500 % par rapport à 2020, la demande restant largement supérieure à l'offre. Depuis 2023, la population organise des manifestations, une première dans l'histoire andorrane, pour protester contre cette hausse des prix qui, sans intervention gouvernementale, contraindrait de nombreux ménages à quitter définitivement le pays. En réponse, le gouvernement a mis en place un plan d'urgence et a ratifié la Loi de stimulation et de stabilisation du marché locatif. Nous expliquons ci-dessous en détail l'impact actuel de cette loi sur le marché locatif, ses conséquences futures , ses répercussions sur les locataires et, surtout, son impact sur les propriétaires bailleurs.
Qu’est-ce que la loi de stimulation et de stabilisation du marché locatif ?
Cette loi oblige les propriétaires à prolonger leurs baux au-delà des cinq ans habituels en Andorre . Il est important de préciser qu'en 2025, seuls les contrats conclus avant ou pendant l'année 2021 sont concernés. Par ailleurs, les augmentations de loyer durant ces prolongations obligatoires sont encadrées par la loi afin d'éviter une hausse brutale des prix pour une grande partie des locataires andorrans.
En l'absence d'accord entre le locataire et le bailleur concernant le renouvellement d'un contrat signé avant ou pendant l'année 2021, ou concernant sa résiliation ou sa prolongation à l'amiable, le locataire est en droit d'exiger la prolongation du contrat. Ces prolongations ont généralement débuté en 2023 et 2024, période où les taux d'intérêt atteignaient leur niveau maximal.
Pour les contrats de location conclus avant ou pendant l'année 2019, une fois le contrat initial arrivé à échéance (après 5 ans), la période de prolongation forcée est de 3 ans, et si le locataire paie :
Pour un prix inférieur à 6 €/m², l'augmentation ne peut excéder 4 % au-dessus de l'IPC.
Entre 6 et 7 €/m², le prix ne peut être augmenté que selon l'IPC.
- Au-delà de 7€/m2, le prix ne peut être augmenté que de 4% maximum.
- Au-delà de 8 €/m² , il ne peut y avoir d'augmentation de prix.
Après la première année de prolongation, le prix peut être augmenté annuellement en fonction de l'IPC.
L'augmentation de prix doit être notifiée un mois avant le début de la prolongation.
Pour les contrats conclus en 2020, une fois le contrat initial arrivé à échéance (après 5 ans), la prolongation forcée est de 2 ans et le loyer ne peut être augmenté que selon l'IPC annuellement.
Pour les contrats conclus en 2021, une fois le contrat initial arrivé à échéance (après 5 ans), la prolongation forcée est d'un an et le loyer ne peut être augmenté que selon l'IPC annuellement.
Quels droits cela confère-t-il aux locataires en Andorre ?
Pour commencer, la plupart des locataires andorrans peuvent être rassurés : ils ont la garantie d'un logement jusqu'en 2026-2027. De plus, cette loi leur permet d'éviter des augmentations de loyer de 300 à 500 % et de bénéficier d'une augmentation maximale de 0 à 25 % au fil des ans.
Quels sont les droits des propriétaires en Andorre ?
Malheureusement, pas grand-chose, sauf si votre locataire a signé en 2022 ou après. Le seul moyen d'échapper à une prolongation forcée est de prouver que vous-même ou un membre de votre famille avez besoin de résider dans le logement. Ou si votre locataire est un résident passif. Dans ce cas, ils sont exemptés de la possibilité d'exiger des prolongations forcées de leurs contrats de location.
Vendre ou acheter un bien immobilier locatif en Andorre ?
Si le propriétaire n'a pas notifié au locataire la résiliation de son bail à l'issue des 5 ans, et que le renouvellement se fait automatiquement sans notification formelle, le renouvellement est en réalité annuel. Ceci est un point crucial si vous envisagez d'acheter ou de vendre pour votre résidence principale. Si l'acheteur souhaite utiliser le bien comme résidence principale, il peut résilier tout bail andorran à renouvellement automatique à la fin de chaque année contractuelle, à condition de respecter le préavis légal de 3 mois. Il est essentiel de noter qu'il ne peut résilier un bail non renouvelé et toujours en vigueur pour la durée standard de 5 ans en Andorre, ni un bail ayant fait l'objet d'une notification officielle de résiliation.
Combien de personnes ont des contrats à durée prolongée ?
D'après les statistiques du gouvernement andorran , 65 % de la population est locataire en Andorre, bien que les données les plus récentes datent de 2023. De plus, 60 % des locataires sont soumis à une prolongation de bail forcée. Cela signifie qu'environ 40 % de la population andorrane est actuellement liée par un bail à loyer modéré, dont le prix est contrôlé par l'État. On parle ainsi de 15 000 ménages !
L'effet des contrats prolongés sur le marché immobilier andorran
Je pense que nous sommes tous d'accord pour dire que le blocage des loyers de cette manière pour une si grande partie de la population a créé une bulle immobilière . En 2026-2027, nous assisterons soit à un exode massif des Andorrans qui ne trouveront pas de logement de remplacement, soit à une forte baisse des loyers en Andorre lorsque des milliers d'appartements et de maisons seront remis sur le marché simultanément, soit, avec un peu de chance, à ce que la majorité de ces 15 000 ménages parviennent simplement à un nouvel accord avec leurs propriétaires.
Un autre problème déjà constaté est la baisse de l'offre de biens immobiliers à vendre en Andorre. De nombreux propriétaires, ne pouvant plus vendre leurs appartements libres de locataires, attendent la fin de la période de prolongation forcée des baux avant de mettre leur bien en vente, afin de garantir une vente à un bon prix. Cette situation pourrait à elle seule créer une bulle immobilière, l'offre étant actuellement inexistante sur le marché andorran. Cependant, cette bulle pourrait bien éclater lorsque des milliers de biens immobiliers arriveront simultanément sur le marché en 2026-2027. Enfin, l'offre de logements à louer en Andorre est très faible, la plupart étant déjà loués avec des baux de longue durée. Cette situation est en grande partie due aux mesures prises par le gouvernement pour contrôler et protéger les résidents de longue date. Malheureusement, ce faisant, il a aggravé la situation sur le marché locatif actuel et pour tout résident ou citoyen dont le contrat de location ou le titre de séjour a débuté après 2021.
Comment le gouvernement andorran compte-t-il remédier à la bulle créée par les prolongations forcées ?
Le gouvernement andorran a mis en œuvre diverses tactiques pour ralentir les effets de la crise du logement et, de plus, pour endiguer toute explosion du nombre de logements ou de locataires sur le marché en 2026-2027 :
Création de logements sociaux : il s’agit d’immeubles à loyer modéré réformés par le gouvernement et loués aux résidents les plus démunis. L’objectif est de reloger plus d’un millier de ménages, actuellement soumis à des contrats prolongés de force, dans des logements sociaux d’ici 2027.
Des avantages fiscaux pour toute personne souhaitant louer un bien immobilier (IRPF et ITP), ce qui devrait permettre d'accroître l'offre de logements locatifs entre 2025 et 2027.
Bloquer la plupart des investissements étrangers, sauf s'ils sont dédiés au marché locatif dans le cadre d'un système de contrôle des loyers, afin d'accroître l'offre de logements sur le marché immobilier et locatif andorran.
Ralentir l'immigration, dans l'espoir d'atténuer la pression de la demande sur le marché locatif en Andorre.
En 2025, le chef de l'État a réaffirmé qu'il était impossible de permettre la résiliation simultanée d'un si grand nombre de contrats de location. Une législation sera donc mise en place au préalable afin de garantir une fin progressive des prolongations forcées.
