Loi sur le logement et l'immigration en Andorre en 2025
Vous envisagez d'investir dans l'immobilier en Andorre, d'y acheter un bien ou de vous y installer prochainement ? Si oui, poursuivez votre lecture pour en savoir plus sur la nouvelle loi qui concerne tous ces aspects en Andorre.
Suite à la crise du logement en Andorre, qui a entraîné une hausse exponentielle ( 300 à 400 % d'ici 2025) des loyers et une flambée des prix de l'immobilier, le gouvernement andorran a subi de fortes pressions pour remédier à la situation . C'est dans ce contexte qu'a été élaborée la loi Omnibus (croissance durable et droit au logement) . Cette réforme législative vise à la fois à limiter l'immigration et à garantir le droit au logement à tous les citoyens et résidents andorrans. Cet article présente les principaux points de la réforme de l'immigration et du logement en Andorre à l'horizon 2025, à l'intention de toute personne souhaitant s'y installer ou y investir.
Pour simplifier, le terme « investisseur étranger » désigne ici toute personne qui ne réside pas en Andorre, ou qui y réside légalement depuis moins de 3 ans.
Investir dans l'immobilier andorran
La réforme la plus importante de la nouvelle loi andorrane sur le logement et l'immigration de 2025 concerne les critères d'agrément des investissements étrangers dans l'immobilier andorran. Cette disposition restreint les possibilités d'investissement étranger. Or, les investisseurs étrangers représentent une part importante des propriétaires et promoteurs immobiliers en Andorre ; par conséquent, le blocage de ces investissements pourrait, en théorie, stabiliser, voire faire baisser, les prix de l'immobilier dans le pays.
Les investisseurs étrangers en Andorre ne sont désormais autorisés à investir que dans :
Ou 1 terrain qui sera utilisé pour construire 1 maison ou 1 immeuble d'appartements
Ou 1 maison construite
Ou 2 appartements
Ou 6 places de parking
L'exception à cette règle est si le ou les biens acquis sont loués pour une durée déterminée.
un minimum de 10 ans à des loyers réglementés par le gouvernement.
En outre:
Le développement immobilier est désormais interdit aux investisseurs étrangers, sauf si au moins 50 % des biens sont mis en location à des loyers réglementés par l'État.
L'investissement ou l'acquisition de locations touristiques (biens de type Airbnb) en Andorre est désormais interdit aux investisseurs étrangers.
L'investissement dans des biens immobiliers destinés à être vendus dans le cadre d'un programme de location-accession est désormais interdit aux investisseurs étrangers.
Investir dans des entreprises andorranes
Concernant les investissements étrangers dans les entreprises andorranes, les exigences ont été légèrement durcies. Il s'agit d'un contrôle indirect des permis de séjour J.1 (permis de séjour avec création d'entreprise). Le durcissement de la réglementation relative aux investissements étrangers se traduit par des procédures d'approbation et de renouvellement plus complexes pour les titulaires d'un permis J.1, dans le but de réduire le nombre de demandes et de renouvellements.
Tout investissement étranger dans des sociétés andorranes nécessite une autorisation préalable du gouvernement. Cette règle ne s'applique pas si l'investisseur étranger détient moins de 10 % des actions, ou si l'acquisition ou la donation intervient dans le cadre d'un règlement de divorce ou d'un décès.
Les nouvelles sociétés créées grâce à des investissements étrangers doivent dégager des revenus dans les 18 premiers mois d'activité.
Immigration
Concernant les réformes de l'immigration de 2025, l'objectif était de dissuader les personnes de solliciter un parrainage professionnel en Andorre ( A.1 Résidence et Travail ) puis de se lancer dans le travail indépendant une fois la résidence obtenue, afin d'éviter le versement de la caution gouvernementale de 50 000 € exigée pour la demande de résidence J.1 avec création d'entreprise . Par ailleurs, les modifications apportées aux conditions d'obtention de la résidence passive visent à empêcher les résidents passifs d'investir dans des biens immobiliers bon marché et, par conséquent, de faire grimper les prix de ce segment de marché.
Toute personne entrant en Andorre avec un visa de séjour et de travail A.1 n'est plus autorisée à travailler à son compte, c'est-à-dire sous le régime de la création d'une entreprise, pendant la première année de son séjour.
Pour les résidents passifs , si l'investissement de 600 000 € est réalisé dans l'immobilier, la valeur investie dans chaque bien doit être égale ou supérieure à 600 001 € . Cela signifie que l'acquisition de plusieurs biens d'une valeur de 400 000 € ou plus, comme le prévoyait la législation précédente, ne sera plus autorisée.
Il faut désormais s'acquitter de 500 € lors du renouvellement de toute demande de titre de séjour passif . Les frais initiaux de 3 000 € et de 1 000 € pour les membres de la famille restent inchangés pour la première demande.
Locations touristiques (Airbnb)
Le gouvernement andorran souhaite remettre sur le marché locatif un maximum de biens afin de plafonner, voire de baisser, les loyers. Andorre, pays dont le PIB repose en grande partie sur le tourisme , propose de nombreux logements locatifs sous licence touristique plutôt qu'en location longue durée . Lors de la session parlementaire de la loi omnibus, le gouvernement a décidé de suspendre indéfiniment la délivrance de nouvelles licences de location touristique, ce qui devrait permettre à un plus grand nombre de biens d'être mis en vente ou en location longue durée d'ici 2028.
Aucune nouvelle licence touristique ne sera accordée pour les propriétés en Andorre dans un avenir indéterminé.
Toutes les licences de location touristique en vigueur devront être renouvelées avant le 30 avril 2028.
La licence ne sera pas renouvelée si les appartements de l'immeuble contenant l'appartement de location touristique sont à usage résidentiel à au moins 60 % (moins de 30 % des appartements de l'immeuble possèdent une licence de location touristique).
Les locations 5 étoiles dont la licence a été délivrée entre 2022 et 2023 ont jusqu'au 30 avril 2030 pour la renouveler.
Propriétés vides
La mesure la plus controversée de la loi omnibus andorrane est la réquisition par l'État de tous les logements vacants en Andorre. Le gouvernement estime à plus de 1 000 le nombre d'appartements vacants appartenant à des particuliers. La politique mise en œuvre vise à contraindre un maximum de ces logements à être loués ou vendus afin de stabiliser, voire de faire baisser, les prix de l'immobilier en Andorre .
Le gouvernement andorran va réquisitionner les appartements vides appartenant à des particuliers en Andorre afin de les mettre en location.
Cette saisie durera au maximum 5 ans, le loyer sera fixé selon les seuils de contrôle des loyers fixés par le gouvernement et sera intégralement versé au propriétaire.
Les propriétés vides à appréhender n'incluent pas :
deuxièmes résidences
un bien immobilier mis en vente depuis moins de 18 mois à un prix n'excédant pas les prix moyens des statistiques officielles du gouvernement
bien immobilier proposé à la location pour une durée inférieure à 18 mois à un prix non supérieur aux prix moyens des statistiques officielles du gouvernement.
Le gouvernement andorran prendra en charge les travaux de remise en état des logements actuellement insalubres, à hauteur de deux années de loyers perçus. Ce montant sera ensuite déduit des loyers.
