Travailler avec un agent immobilier en Andorre : à quoi faut-il faire attention ?
Le marché immobilier andorran peut s'avérer un véritable labyrinthe de confusion et de bureaucratie, même pour les plus avertis. Au fil des ans, nous avons constaté que de nombreuses personnes se sont fait arnaquer par ce marché . Dans certains cas, cela était dû à un manque de connaissances au sein même des agences immobilières . Dans d'autres, il s'agissait d'un désintérêt pour les responsabilités envers les clients, associé à une attitude décontractée typique du sud de l'Europe. Le plus souvent, cependant, le problème résidait dans l'absence totale de transparence, tant juridique que professionnelle, du marché immobilier et des agents immobiliers andorrans.
Entre agents immobiliers andorrans, la communauté expatriée , notamment les nouveaux arrivants, est désormais perçue comme le client idéal : un acheteur naïf, prêt à surpayer et ignorant, que l’on peut forcer à acheter n’importe quoi à n’importe quel prix. Voici quelques conseils pour rester vigilant face à un agent immobilier andorran et repérer les pièges les plus courants…
Exagérer la superficie
La plupart des annonces indiquent la surface totale du bien, incluant celle des murs, des places de parking, des balcons et des espaces de rangement. Or, chaque élément a sa propre valeur, bien inférieure à la surface habitable réelle au mètre carré. Le prix devrait se baser uniquement sur la surface habitable, avec des majorations pour les grandes terrasses/jardins, les places de parking supplémentaires ou plus spacieuses, etc. Le prix au mètre carré ne devrait pas inclure tous les éléments annexes. Cette information peut être vérifiée auprès du propriétaire et par une estimation privée.
Utiliser de mauvaises sources pour comparer les prix
En Andorre, on observe une fâcheuse tendance à utiliser les données d' enquêtes de type Idealista , qui analysent les prix affichés, pour justifier le prix au mètre carré, au lieu des statistiques officielles du gouvernement sur les ventes immobilières. Cela permet bien sûr à l'agent immobilier de persuader l'acheteur non averti de surpayer, car les prix affichés sont bien supérieurs aux prix de vente réels en Andorre.
Malentendu concernant les personnes habilitées à expertiser et à évaluer un bien immobilier
En Andorre, les agents immobiliers n'évaluent et n'expertisent pas les biens comme dans de nombreux autres pays. En l'absence d'experts agréés RICS ou ECO (spécifiques à l'Espagne) ou d'agences spécialisées en Andorre, ce sont en réalité les architectes qui réalisent les évaluations à des fins légales. Les valeurs proposées par les agents immobiliers sont donc toujours spéculatives et visent à maximiser leur commission . Pour vous donner un exemple de l'influence de cette situation sur le marché, voici une petite histoire :
Un propriétaire, possédant une maison de 200 m² en état moyen, contacte une agence immobilière pour vendre son bien et exige que le prix soit affiché à 35 % au-dessus du prix du marché. Au lieu de 850 000 €, le prix du marché, il en demande 1 150 000 €, car il a vu des biens similaires au sien vendus à ce prix sur Idealista (le portail de petites annonces).
L'agent immobilier accepte cette demande et fera volontiers la publicité de la maison malgré le problème évident d'un prix de vente affiché incorrect.
L'agent immobilier indiquera la superficie totale du bien, incluant garages, balcons, jardins, espaces de rangement et murs, afin d'en augmenter la surface apparente. La maison, qui fait en réalité 200 m², est désormais proposée à 300 m².
L'acheteur, souvent étranger, compare le prix au mètre carré (300 m² au lieu des 200 m² réels) à une source comme Idealista, dont les annonces affichent une surévaluation moyenne de 30 % . Selon Idealista, 3 800 € le mètre carré semble être une excellente affaire sur un marché où la plupart des biens sont proposés à 5 000 €.
Convaincu de faire une excellente affaire, l'acheteur étranger, sans se méfier, propose un prix légèrement inférieur à celui affiché de 1 100 000 €. L'offre est acceptée et le bien est officiellement vendu 30 % au-dessus de sa valeur marchande, contribuant ainsi à la hausse des prix de l'immobilier en Andorre.
Rétention d'informations
Malheureusement, le niveau d'éthique professionnelle des agents immobiliers andorrans n'est pas comparable à celui d'autres grands pays occidentaux comme les États-Unis ou le Royaume-Uni. De ce fait, la malhonnêteté flagrante est monnaie courante sur le marché immobilier andorran. Voici quelques exemples récents d'informations dissimulées à des acheteurs en Andorre :
Malgré son apparence charmante, son calme et sa propreté, le quartier ne vaut pas le prix payé. La revente risque d'être difficile.
Bien que la propriété puisse bénéficier d'un ensoleillement abondant en été, elle sera privée de tout rayonnement solaire dès le mois d'octobre en raison de l'inclinaison de la montagne vers l'est et de la faible hauteur du soleil, et ce pendant une période de 5 à 6 mois.
Le bâtiment est de très mauvaise qualité, ce qui est un fait bien connu en Andorre, mais on dit le contraire à l'acheteur.
On fait croire à l'acheteur que des modifications extérieures ou la construction d'une extension sont tout à fait possibles. C'est loin d'être le cas.
La propriété se situe à proximité d'une école publique, la route est donc presque complètement bloquée 3 heures par jour, et le niveau sonore est élevé à certaines périodes.
L'appartement se situe en zone avalancheuse de niveau 2. L'immeuble a été construit en conséquence (structure renforcée depuis les fondations) et est conçu pour résister à tout dommage structurel, mais cela n'a jamais été mentionné.
Cette propriété offre actuellement une vue imprenable sur la nature et la tranquillité. Or, rien n'indique que le gouvernement a approuvé la construction d'une voie de contournement juste en face, ce qui signifie des travaux sous vos yeux pendant environ quatre ans et, à terme, une vue sur quatre voies, un immense rond-point et une augmentation inévitable et exponentielle des émissions de gaz d'échappement et du bruit.
Un bien immobilier qui n'a jamais reçu l'approbation finale du gouvernement à des fins résidentielles (en raison d'une mauvaise construction et du non-respect des normes de construction), qui a reçu à la place le statut d'aparthotel, puis a été vendu comme appartements malgré l'illégalité des ventes.
Annonces immobilières obsolètes
Il ne s'agit pas à proprement parler d'escroquerie, mais il convient de mentionner que 10 à 15 % des annonces immobilières en Andorre sont obsolètes, c'est-à-dire que les biens ont déjà été vendus ou retirés du marché pour d'autres raisons. Certaines agences immobilières andorranes laissent ces annonces actives par oubli, mais d'autres le font aussi pour vous attirer, en prétendant bien sûr disposer d'un portefeuille de biens beaucoup plus important qu'en réalité.
Absence de photos ou d'images de qualité du bien
C'est un problème que l'on observe partout au pays. Les agences immobilières préfèrent vous faire perdre votre temps et le leur en vous faisant visiter un bien qui ne vous convient absolument pas, plutôt que de prendre des photos qui vous auraient permis de le refuser vous-même. Avoir de belles photos ne fait pas forcément d'une agence la meilleure ; c'est pourquoi faire appel à un agent immobilier spécialisé dans l'achat peut vous aider à vous y retrouver dans ce marché complexe.
fausses publicités
Il arrive, sans que les agences immobilières n'y soient pour rien, que de fausses annonces immobilières apparaissent en Andorre. Toutefois, ces annonces concernent généralement les locations. Elles ciblent les étrangers et exigent un paiement anticipé, avant même la visite, toujours sur un compte bancaire étranger. Si vous ne résidez pas en Andorre et souhaitez louer un bien, les agences peuvent organiser une visite par visioconférence ou vous pouvez faire appel à une agence spécialisée comme la nôtre pour visiter le bien à votre place. Vous devrez toujours effectuer vos paiements sur un compte andorran (IBAN commençant par AD) et vous pourrez vérifier la fiabilité des agences sur la liste professionnelle disponible sur le site web de l' AGIA (Association andorrane des professionnels de l'immobilier).
Manque de moralité professionnelle ou d'éthique de travail
Un agent immobilier en Andorre n'a pas besoin d'être compétent. L'Association andorrane des professionnels de l'immobilier (AGIA) garantit qu'au moins un de ses associés possède des connaissances, ayant réussi son examen, mais il n'existe aucune norme déontologique. Le niveau de supervision est comparable à celui qu'on trouve aux États-Unis ou au Royaume-Uni, par exemple. Tant que les transactions se déroulent correctement et que les frais trimestriels sont payés, on les laisse généralement tranquilles. Comme pour tout service immobilier, le marché fonctionne sur la base de commissions. Le problème réside toutefois dans la conception andorrane du service client et de la responsabilité, tant sur le plan professionnel que personnel. Franchement, le niveau de service client est incomparablement bas par rapport aux autres pays occidentaux.
La facilité d'accès des professionnels au marché immobilier andorran a incité de nombreuses personnes à devenir agents immobiliers, pensant que c'est un moyen facile de gagner de l'argent sans effort. Malheureusement, beaucoup d'entre eux répondent rarement aux appels ou aux courriels, ou bien ils s'adressent aux clients avec condescendance et n'hésitent pas à mentir pour conclure une vente.
